حق الوکاله وکیل دعاوی ملکی : اگر به دنبال بهترین وکیل دعاوی ملکی متخصص می باشید و وکیل املاک با حق‌الوکاله منصفانه در تهران و یا سایر شهرها می‌خواهید،این فرصت استثنایی را گروه حقوقی آساک در اختیار شما عزیزان قرار داده است. مشاوره با بهترین وکلای ملکی به صورت حضوری، آنلاین، تلنفی و آنلاین در کلیه شهرهای کشور از طریق تماس تلفنی و یا واتساپ، جهت دادن وکالت برای انواع دعاوی ملکی با ما در ارتباط باشید.

وکیل امور ملکی با دانشی که بر قوانین موجود در حوزه املاک دارد می تواند به شما را یاری دهد تا بتوانید حق و حقوق پایمال شده خود را بدون کمی و کاستی دربافت کنید. وکیل متخصص امور ملکی در امور ثبتی، دعاوی اموال غیر منقول، معاملاتی که در حوزه املاک صورت می گیرد و یا بحث الزام تنظیم سند رسمی، دعاوی مربوط به اثبات مالکیت تسلطی فوق العاده دارد تا دچار بحران نشوید. وکیل متخصص امور ملکی با سابقه در حل پرونده های فروش ملک مشاع، افراز ملک و تمام دعاوی ملکی. دعاوی ملکی دارای پیچیدگی است و تنها وکیل متخصص میتواند راه درست را انتخاب کند.

انواع دعاوی ملکی حقوقی و کیفری

دعاوی ملکی، دعاوی است که موضوع آنها مربوط به املاک است. دعاوی ملکی می‌تواند حقوقی یا کیفری باشد. مهمترین انواع دعاوی ملکی شامل تصرف عدوانی، خلع ید، اثبات مالکیت است. مرجع صالح رسیدگی به انواع دعاوی ملکی، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• دعاوی ملکی حقوقی
• دعاوی ملکی کیفری
• دعاوی ملکی ثبتی
• دعوای الزام به تحویل ملک
• دعوای خلع ید
• مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید
• هزینه‌ دادرسی در دعوای خلع ید
• الزام به تنظیم سند رسمی
• دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
• دعوای رفع تصرف عدوانی
• ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی
• طرفین دعوای تصرف عدوانی
• مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی

جهت عضویت در اینستاگرام آساک کلیک کنید

• دعوای فک رهن
• ابطال معامله صوری به ‌قصد فرار از دین
• دعوای فروش ملک مشاع
• دعوای اثبات مالکیت
• دعوای مالکیت در مورد ملک ثبت شده
• دعوای اجرت المثل ایام تصرف در ملک
• دعوای انتقل ملک غیر
• دعاوی ملکی شهرداری
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۳۷۹/۹۳/۷
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۳۴۰/۹۲/۷
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۲۴۳/۹۲/۷
• نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۲۷۶/۷
• وکیل متخصص امور ملکی گروه حقوقی آساک

دعاوی ملکی حقوقی

یکی از انواع دعاوی ملکی که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را تشکیل داده است، دعاوی ملکی حقوقی می‌باشد.

دعاوی ملکی حقوقی شامل موارد ذیل است:

• الزام به فک رهن و سند‌های ضمانتی
• الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه
• الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
• الزام به دریافت پایان کار
• ابطال قرارداد

جهت عضویت در کانال تلگرام آساک کلیک کنید

• دریافت و درخواست مطالبه‌ اجرت المثل
• موضوع فسخ قرارداد‌هایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.
• تعدیل میزان اجاره بها
• درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
• تخلیه‌ اماکن تجاری
• تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر

دعاوی ملکی کیفری

ماهیت دعاوی کیفری در رابطه با ارتکاب جرم توسط اشخاص می‌باشد و بحث‌هایی همچون؛ عدم شناخت از قانون و مقررات، سهل انگاری و کم توجهی، اشتباهات سهوی در این خصوص دخیل نمی‌باشد. زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرمی‌ می‌شوند، پرونده‌های کیفری با شکایت مدعی العموم یا شاکیان خصوصی شکل می‌گیرد.

مهمترین دعاوی ملکی کیفری شامل موارد ذیل است:

• جعل کردن اسناد ملکی
• کلاهبرداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
• خیانت در امانت در حوزه املاک
• فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
• انتقال دادن منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود

• زد و بند در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
• استفاده کردن از سند جعلی در رابطه با معاملات ملکی
• تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
• خرید و فروش و معامله معارض
• اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین

دعاوی ملکی ثبتی

ماهیت دعاوی ثبتی ملکی مربوط به فعالیت‌های حوزه ثبت اسناد و املاک است.

مهمترین دعای ملکی ثبتی شامل موارد ذیل است:

• ابطال شدن سند رسمی‌ به دلایل گوناگون
• ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
• ابطال شدن سند مالکیت معارض
• ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
• ابطال شدن نظریه‌ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است
• افراز ملک
• اجرای ثبت
• توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار

دعوای الزام به تحویل ملک

اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک زیاد می شود و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک تعلل می‌کند. در این حالت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.

دعوای خلع ید

اگر شخصی غیر از مالک، ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک برای تخلیه می تواند در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند. طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
دعوای خلع ید دعوای مالی است. اگر ملکی فاقد سند رسمی بوده و سابقه ثبتی نداشته باشد، خواهان باید با ارائه دلایل مالکیت خود را ثابت کند. می‌تواند به شهادت شهود استناد نماید، از دادگاه تقاضای تحقیق محلی کند یا به دادگاه سند عادی ارائه دهد. اگر در دعوای خلع ید به‌هنگام تقویم مال، میزان تقویم در حد صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، خواهان باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید

اصل بر این است که دعوا در محل اقامت خوانده مطرح شود. ولی برطبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول خواهان باید به دادگاهی که مال غیرمنقول در آن حوزه است، مراجعه کند. با توجه به این‌که قابلیت تجدیدنظرخواهی رأی صادره بر اساس تقویم خواسته تعیین می‌شود، دعوا از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به‌عنوان تقویم خواسته معین نموده است و اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم کند، رأی صادره قطعی و غیرقابل‌ تجدیدنظرخواهی است.

هزینه‌ دادرسی در دعوای خلع ید

تمبر دعوای خلع ید یعنی هزینه دادرسی، ارتباطی به تقویم ندارد. بلکه هزینه تمبر براساس ارزش منطقه‌ای که دفاتر دادگاه‌ها معین می‌کنند، دریافت می‌شود. در زمان تقویم دادخواست باید خواهان پرونده، دلایلی مبنی بر این‌که مال خواسته‌ شده به وی تعلق دارد را پیوست دادخواست خود کند. در دعوای خلع ید خواهان باید ثابت کند که مالک مال است و در مورد مالکیت باید توجه کرد که آیا مال خواسته ‌شده سابقه‌ ثبتی دارد.
اگر ملک ثبت شده باشد خواهان باید دلیلی ارائه دهد که ملک به نام وی است و یا اینکه رسماً به وی انتقال داده شده است. اگر کسی با سند عادی و به اصلاح با قولنامه ملک ثبت‌شده را خریداری کند، نمی‌تواند به استناد این قولنامه از دادگاه تقاضای خلع ید کند، حتی اگر اصالت سند عادی محرز باشد.
زیرا برطبق ماده ۲۲ قانون ثبت از نظر دولت، مالک ملک ثبتی، شخصی است که ملک یا به نام وی ثبت شده و یا اینکه رسماً به وی انتقال داده شده باشد. اگر خواهان سند عادی داشته باشد باید الزام مثلاً فروشنده یا مالک رسمی را به تنظیم سند رسمی بخواهد و سپس تقاضای خلع ید کند.

الزام به تنظیم سند رسمی

کسی مالک یک ملک شناخته می شود که سند رسمی داشته باشد. وقتی یک ملک از فردی به فرد دیگری منتقل می شود باید سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده می تواند برای تنظیم سند طرح دعوا کند.

دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق

ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود. در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف تان باشد. در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.

دعوای رفع تصرف عدوانی

دردعوای تصرف، فرد با اثبات سابقه‎ی تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و یا یک سند رسمی باید اعلام کند که ملک بدون رضایت او از تصرف او خارج شده است. دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است. در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.

ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی

• اثبات سابقه تصرف خواهان در ملک اعم از مشروع یا نامشروع
• اثبات جدید تصرف خوانده
• اثبات نا مشروع بودن تصرف خوانده

طرفین دعوای تصرف عدوانی

متصرف سایق به عنوان خواهان دعوا و متصرف فعلی خوانده دعوا مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول مرجع صالح به رسیدگی است.

دعوای فک رهن

رهن عقدی است که براساس آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است. در برخی موارد فردی ملکی را نزد بانک یا شخصی در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را به پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند. در چنین حالتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن کند. در چنین شرایطی ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل می شود و راهن نیز می‌تواند دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت‌ المثل ایام عدم فک رهن تنظیم کند.

ابطال معامله صوری به ‌قصد فرار از دین

برطبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را معامله کند این معامله باطل است.

دعوای فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع باید با رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. هر یک از شرکاء می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و برای فروش ملک مشاع درخواست دهد. مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر می‌شود و بدون این مجوز امکان فروختن ملک مشاع وجود ندارد.

دعوای اثبات مالکیت

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و شخصی که آن را خریده و یا به نحو دیگری تملک نموده، بخواهد مالکیت خود را اثبات نماید.
دعوایی را با خواسته‌ اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح نماید. دادگاه حقوقی در صورتی وجود دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند، حکم به ثابت شدن مالکیت وی صادر می کند.
دو طرف این دعوا از جمله خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت یک ملک را دارد و خوانده هم کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر هم افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که با هم خرید و فروش به همین شکل و بدون سند رسمی نموده باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند.
این نوع دعوا، یعنی دعوای مربوط به مال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می‌شود. حکم اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزیت‌های رای استفاده کند.

دعوای اثبات مالکیت در مورد اموال ثبت شده

دعوای اثبات مالکیت نسبت به اموال ثبت شده، به‌طور عمومی قابلیت استماع ندارد. بر اساس قوانین و دستورالعمل‌ها، دادگاه‌ها عمدتاً درخواست‌های اثبات مالکیت نسبت به املاکی که اسناد رسمی دارند، رد می‌کنند. این امر به دلیل عدم توافق با قوانین مربوطه است.
رویکرد اثبات مالکیت بدون نیاز به اسناد رسمی
برای اثبات مالکیت، ابتدا مالکیت ممکن است به شکل‌های مختلف و بدون وجود اسناد رسمی منتقل شود. در صورت ثبت رسمی نشده بودن یک ملک و در تصرف شخص دیگر، مدعی می‌تواند دعواهای اثبات مالکیت و خلع‌ید را همزمان مطرح کند.

دعوای اجرت المثل در زمان تصرف ملک

اگر کسی بدون موافقت مالک به ملک دیگری دسترسی یافته باشد، به عنوان یک متصرف غیر قانونی شناخته می‌شود. در این حالت، در صورت عدم وجود توافق مکتوب برای پرداخت بهای تصرفات، متصرف غیر قانونی می‌تواند ملزم به پرداخت اجرت المثل باشد. دعوای مطالبه اجرت المثل ممکن است پس از پایان عقد اجاره علیه مستأجر مطرح شود.

دعوای انتقال مالکیت غیرقانونی

هر گونه انتقال مالکیت بدون موافقت مالک، به‌طور غیرقانونی در نظر گرفته می‌شود. در صورت فروش یا انتقال ملک بدون رضایت صاحب قانونی، شخص فروشنده ممکن است مورد شکایت کیفری واقع شده و از جرم انتقال مالکیت غیرقانونی متهم شود

دعاوی ملکی شهرداری

این دسته از دعاوی شامل دعاوی و پرونده هایی هستند که مبنای آنها یا رأی کمیسیون های مستقر در شهرداری است و یا اینکه طرف دعوی شهرداری است به منظور اجرای توافقنامه شهرداری، ابطال آن و یا مسائل مشابه. مطالبه بهای املاک و اراضی تصرفی و تملکی توسط شهرداری از دیگر دعاوی معمول در این حوزه است.
برحسب موضوع دعوای مرجع رسیدگی متفاوت است. رسیدگی به شکایت از آراء کمیسیون هایی مانند مواد 100 و 77 شهرداری و کمیسیون مشاغل مزاحم با دیوان عدالت اداری و دعاوی مربوط به قراردادها با دادگستری است.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۳۷۹/۹۳/۷

تاریخ نظریه : 22/02/1393

نظریه مشورتی:
در صورتی که مورد دعوای تصرف عدوانی از طریق شکایت کیفری موضوع پیگیری شود، تعقیب کیفری متهم منوط به احراز مالکیت شاکی می باشد. ولی چنانچه دعوای مزبور حقوقی پیگیری شود، احراز سبق تصرف شاکی و لحوق تصرف مشتکی عنه برای رسیدگی کافی است و نیازی به احراز مالکیت نیست.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۳۴۰/۹۲/۷

تاریخ نظریه : 07/12/1392

نظریه مشورتی:
در رسیدگی به شکایت تصرف عدوانی، دادگاه پس از احراز اینکه تصرفات متهم فاقد مجوز قانونی و عدوانی است ضمن صدور حکم به محکومیت متهم طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی ۱۳۷۵، مطابق قسمت اخیر همین ماده، حکم به رفع تصرف عدوانی نیز صادر می نماید.
حکم صادره در خصوص رفع تصرف عدوانی پس از قطعیت علیه هر کس که متصرف ملک مورد تصرف است به مرحله اجراء در می آید؛ زیرا در اجرای حکم رفع تصرف عدوانی، مقررات قانون اجرای احکام مدنی از جمله ماده ۴۴ آن قابلیت اعمال دارد و در حقیقت متصرف فعلی، قائم مقام متصرف عدوانی است.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۲۴۳/۹۲/۷

تاریخ نظریه : 20/11/1392

نظریه مشورتی:
در فرض سؤال که املاک روستائی زراعی سند تفکیکی ندارد و اسناد نسق زراعی مشاعی به روستائیان داده شده است، کسی که نسق زراعی او تصرف شده می تواند به استناد همان سند رسمی زراعی خود و با ارائه سایر دلایل لازمه دعوای خلع ید علیه متصرف عدوانی اقامه کند و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ندارد و لذا عدم وجود سند تفکیکی مانع از استماع و رسیدگی ماهوی به این دعوا نیست.
رسیدگی به دعوای خلع ید یا رفع تصرف غاصبانه علیه متصرف عدوانی منافاتی با فحوای رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد، زیرا سند رسمی زراعی مؤید ثبوت مالکیت دارنده سند رسمی نسق زراعی است.
اسناد نسق زراعی که در اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی که توسط مامورین دولتی صلاحیت دار و در حدود صلاحیت آنها وفق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در زمره اسناد رسمی محسوب و مشمول مقررات ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.

نظریه مشورتی قوه قضائیه شماره ۲۲۷۶/۷

تاریخ نظریه: 11/11/1391

نظریه مشورتی:
برطبق تصرف عدوانی موضوع قسمت اخیر ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی مشمول تعریف دعوی تصرف عدوانی ماده ۱۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی، ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.
با توجه به مراتب فوق با احراز سبق تصرف شاکی و لحوق تصرف عدوانی مشتکی عنه صدور حکم به رفع تصرف و محکومیت متهم بدون اشکال است و نیازی به سند مالکیت ندارد. صرف تصرفات غاصبانه و عدوانی متهم از روی آگاهی می تواند دلیل سوء نیت وی تلقی شود.

وکیل متخصص امور ملکی گروه حقوقی آساک

وکیل املاک و اراضی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر انواع دعاوی ملکی را به خوبی میداند و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.
گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه انواع دعاوی ملکی، تخصص و تجربه بالایی دارد می تواند از بسیاری از مشکلاتی و زیان هایی که امکان دارد در آینده به وجود آید جلوگیری کند.
مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه می شود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز می کند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک می نماید.
سئوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص انواع دعاوی ملکی را با وکیل امور ملکی مشهد، وکیل امور ملکی تهران، وکیل امور ملکی کرج، وکیل امور ملکی قم مربوط به وکلای گروه حقوقی آساک مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.